土地及び土地の上に存する権利の評価

土地及び土地の上に存する権利の評価

●土地については、以下のように地目別に評価します。登記上の地目ではなく現況にて判定

宅地山林原野牧場沼池鉱泉地雑種地

●土地の上に存する権利については、次の別に評価することになります。

地上権(借地借家法に規定する借地権及び区分地上権に該当するものを除く。)
区分地上権永小作権区分地上権に準ずる地役権借地権定期借地権等
耕作権(永小作権に該当するものを除く。)温泉権(引湯権を含む。)占有権
賃借権(借地権、定期借地権等、耕作権及び温泉権に該当するものを除く。)

評価単位

土地及び土地の上に存する権利の価額は、地目別に次の評価単位ごとに評価を行います。

地目評価単位摘要
宅地1画地(利用の単位となる1画地)

相続、遺贈又は贈与により取得した土地等の評価単位については、原則としてその取得した土地等ごとに判定。

1画地の宅地は、必ずしも登記上や土地課税台帳に登録された1筆であるとは限りません。(※1)

利用の単位は、自用、貸付の用、貸家の用などがあり、自用以外、原則として異なる貸付先ごとに別単位となります。(※2)

田・畑1枚の農地(耕作の単位となる1画地)
山林1筆の山林
原野1筆の原野
牧場1筆の牧場
沼池1筆の沼地
鉱泉地1筆の鉱泉地
雑種地利用の単位となる1団の雑種地
※1 2筆を一体として居住用建物の敷地として利用している場合、2筆を1画地として評価します。 ※2 1筆の土地に居住用建物と貸家がある場合、それぞれの部分を1画地として評価します。
利用状況のイメージ 利用状況のイメージ

評価の方式

宅地の評価は利用の単位となっている1画地ごとに評価することになりますが、評価の方式には、「路線価方式」と「倍率方式」があり

路線価方式」とは、宅地の面する路線ごとに付された路線価を基に、宅地の奥行距離に応ずる奥行価格補正、側方路線影響加算等の画地調整率にて修正した価額によって評価する方式であります。

また、路線価は、宅地の価額が概ね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。)に設定され、毎年各国税局から公表されています。

倍率方式」は、評価する宅地の固定資産税評価額に一定の倍率(国税局長が定める。)を乗じて算出する方法で、「路線価方式」によって評価することとしている地域内にある宅地以外の宅地は、すべてこの方法によって評価することになります。

両方式を計算式で表しますと、次のようになります。

路線価方式=路線価×画地調整率×地積

倍率方式=固定資産税評価額×評価倍率

「土地等の評価明細書(平成30年分以降用)」はこちらから

「調整率表(平成30年分以降用)」はこちらから


●土地評価の流れ

  • 評価を行おうとする土地の特定(謄本・公図等で)
  • 地積の確認(公簿上ではなく実際の地積(実測図等で把握))
  • 権利関係の調査(現地確認や賃貸契約の存在)
  • 評価単位の確定
  • 路線価地域か倍率地域の確認(財産評価基準書を閲覧)
路線価地域
路線価等の確認
画地計算
自用地としての
評価額
権利関係ある場合
路線価・借地権割合
・地区区分
画地調整率を適用 その権利の評価
倍率地域
評価倍率等の確認
固定資産税
評価額
自用地としての
評価額
権利関係ある場合
評価倍率・借地権割合 市区町村役場にて入手 その権利の評価
路線価図の抜粋
 ページ上部に記載されている、地区区分と借地権割合
路線図 地区区分など
路線価図

【平成19年分路線価抜粋】

 単位は1㎡当たりの価額で千円単位となります。

 左の250C であれば、1㎡当たり250,000円の路線価で、借地権割合は70%の地域となります。

評価倍率表につきましては割愛されていただきます。

宅地評価の図表

右のような街区の場合、

Aは、1方のみ路線価が付された道路に面し、
は、正面及び側方の2方が路線価が付された道路に面しています。
は、正面、側方及び裏面の3方が路線価が付された道路に面しています。
は、4方全てが路線価が付された道路に面しています。

一般的には、角地である場合や3方に面する土地の方が利用価値・効用が高いと認められるため、「側方」「二方」の加算率が設けられており、ただ、奥行距離の長さや間口の広さ、奥行距離と間口の広さとの関係で逆に減額割合が設けられています。

土地のイメージ

また、下記のような土地については、整形地に比べ利用価値が下がるなど調整する必要が生じます。これら調整も、原則的に「評価明細書」にて調整率を用い評価を行うことになります。

間口が狭小な土地不整形地無道路地
間口狭小土地不整形地無道路地
がけ地部分がある土地容積率が異なる土地セットバック部分がある土地
がけ地容積率が異なる土地セットバック部分がある土地

バナースペース

松本寿一税理士事務所

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最終更新 平成20年6月

相続税