土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(平成31年1月分以降用)

宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」がありますが、
 下記の様式は、「路線価方式」を用い宅地を評価する際に使用します。その様式構成は、次の2表となり、

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)(平成31年1月分以降用)

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第2表)(平成31年1月分以降用)

画地調整を行うには、別紙の「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成31年1月分以降用)」を使用します。 「調整率表(平成31年1月分以降用)」はこちらから

 税制改正により、「8-2 土砂災害特別警戒区域内にある宅地」が新設されています。
 前年分は、従前の「広大地の評価方法」が廃止され、平成30年1月1日以降「地積規模の大きな宅地の評価方法」に改められています。これに伴い、明細書第2表にあった「広大地の評価額」の記入欄が廃止され、明細書第1表に「6 地積規模の大きな宅地」の記入欄が新設されています。

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(平成16年分以降用)はこちらから

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(平成30年分以降用)はこちらから

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(平成31年1月分以降用)はこちらの頁


「路線価方式」は、道路(路線)に付された「路線価」を基に「画地調整率」を乗じ求める方式で、地積、間口、奥行き、地区区分、利用区分を確認する事が重要となります。

「路線価」は、毎年、財産評価基準書として公表されています。(例年7月1日公表) また、「画地調整率」には次の種類があり、「調整率表」に掲載されています。

種類内容調整率表
① 奥行価格補正率標準的な奥行距離に比べ長い又は短い調整率表 付表1
② 側方路線影響加算率角地にある宅地 角地と準角地があり調整率表 付表2
③ 二方路線影響加算率正面路線の裏側に路線がある場合調整率表 付表3
⑤ 不整形地補正率宅地の形状が整形地でなく、不整形調整率表 付表5
⑥ 間口狭小補正率標準的な間口距離に比べ狭い調整率表 付表6
⑦ 奥行長大補正率間口距離に対して奥行距離が長い調整率表 付表7
⑧ 規模格差補正率規模格差補正率を算定する際の表調整率表 付表8
⑨ がけ地補正率がけ地であり、通常用途に供せない調整率表 付表9
⑩ 特別警戒区域補正率危害が生じると認められる区域調整率表 付表10
 地区区分は、次のとおり7地区に区分され、その区分は路線価図に表示されています。
○ビル街地区 ○普通住宅地区 ○高度商業地区 ○中小工場地区 ○繁華街地区 ○大工場地区 ○普通商業・併用住宅地区

これにて、評価明細書(第1表)(平成31年1月分以降用)を作成することができます。


以上の「画地調整率」を乗じ求めた評価は、権利関係がない「自用地」としての評価であり、
借地や賃借権が存在する場合は、「自用地としての評価」から各権利関係を考慮した評価を求めていくことになります。
 (借地権を有する場合は、借地権の評価であり、地主の方であれば底地の評価となります。)

評価明細書(第2表)(平成31年1月分以降用)では、下記のような宅地の評価を行う場合に使用します。

セットハ゛ックを必要とする宅地の評価額建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分がある宅地
都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価額都市計画道路予定地の区域内となる部分を有する宅地
大規模工場用地等の評価額大規模工場用地(大工場地区として定められた地域に所在する一団の工場用地、地積5万平方メートル以上)
貸宅地借地権の目的となっている宅地
貸家建付地貸家の敷地の用に供されている宅地
(   )権の目的となっている土地宅地に設定されている借地権の価額
借地権貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等
貸家建付借地権
転貸借地権転貸されている借地権の価額
転借権借地権の目的となっている宅地の転借権
借家人有する権利借家人がその借家の敷地である宅地等に対し有する権利
(   )権
権利が競合する場合の土地
他の権利と競合する場合の権利

3路線の宅地

左の地形図のように、3路線に面する宅地で自用地、地区区分は普通住宅地区、各路線価・間口・奥行きは下記のとおり。実際、このようなきれいな整形地は少ないと思われますが、記入例でありますのでご了承ください。

路線価間口奥行
北側の道路400,000円35m20m
西側の道路300,000円20m35m
南側の道路200,000円35m20m

3方路線の場合の宅地の評価額は、 A+B+C= で求められます。

A 正面路線価×奥行価格補正率=

B 側方路線価×奥行価格補正率×側方路線加算影響率=

C 裏面(又は側方)路線価×奥行価格補正率×二方(又は側方)路線加算影響率=

下記の様式は、エクセルにて作成したもので、入力フォームに数値等入力を行うことで、土地等の評価額を自動計算にて行います。
 記入済みの数字等はあくまで仮定のもので、このエクセルファイル(第1表)(第2表)(調整率表)の3表連動し動作します。

誠に申し訳ありませんが、写しでありますので、このホームページ上からは動作いたしません。


土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)(平成31年1月分以降用)

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第1表)

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第2表)(平成31年1月分以降用)

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(第2表)

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最終更新 令和元年10月

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