固定資産の交換の場合の譲渡所得の特例 所得税法第58条

譲渡所得に関する特例計算は、租税特別措置法に規定されているものが多い訳ですが、本稿の特例は、所得税法に規定される特例計算で、「本法交換」と言われるものです。・・・法人税にも同様な特例制度(圧縮記帳)があります。

固定資産の交換とは、多くは不動産、特に土地等で行われるケースが多いかと思われます。

次は交換のイメージですが、土地所有者 X・Y ともに分散する土地をまとめ、有効利用する為に交換。借地権者 A・底地所有者 B の場合は、完全な土地所有者となるべく交換を行ったケース。

土地と土地の交換と借地権と底地との交換のイメージ

固定資産の交換

交換特例の要件

固定資産であること(棚卸資産は適用なし)

   

交換当事者はともに1年以上所有していた資産であること

   

取得資産は相手側が交換目的で取得した資産でないこと

   

同一種類の資産であること※1

   

交換後、取得資産を譲渡資産と同じ用途に供すること※2

   

譲渡・取得資産の時価の差額が20%以内であること

以上の要件に該当することが必要で、要件が具備しなければ、交換の特例に該当せず、課税問題が生じます。
全く等価として認識し、金銭の授受がない場合においても、租税だけが生じることとなります。

※1種類の判定

交換譲渡資産交換取得資産
土地等(借地権・耕作権を含む)土地等(借地権・耕作権を含む)
建物等(付属設備・工作物を含む)建物等(付属設備・工作物を含む)
機械及び装置機械及び装置
船舶船舶
鉱業権鉱業権

(例)土地と土地の交換、土地と借地権の交換、農地と農地の交換などは同一の区分でありますが、土地と建物等は同一区分でありませんので交換要件を具備しません。

※2用途の判定

資産の種類区分
土地等宅地・田畑・鉱泉地・池沼・山林・牧場又は原野・その他
建物等居住用・店舗又は事務所用・工場用・倉庫用・その他
機械及び装置耐用年数省令別表2『設備の種類」の区分によります

(例)宅地と宅地の交換は同一の用途でありますが、宅地と農地は同一用途にはなりません。建物等も居住用と居住用は同一用途であっても、居住用と工場用は同一用途とはなりません。併用の場合、いずれの用途としても差し支えありません。


交換特例の譲渡所得の計算

譲渡の態様譲渡所得の計算
譲渡資産の時価取得資産の時価譲渡所得の内訳書番号に沿うと (①-④)-((②+③)×F/①
譲渡資産の時価取得資産の時価譲渡はなかったものとされます
譲渡資産の時価取得資産の時価譲渡はなかったものとされます

交換特例適用後の引継価額の計算

譲渡の態様交換取得資産の取得価額 (引継価額)
譲渡資産の時価取得資産の時価譲渡所得の内訳書番号に沿うと (②+③)×④/①
譲渡資産の時価取得資産の時価譲渡資産の取得費と譲渡費用の合計額
譲渡資産の時価取得資産の時価譲渡資産の取得費と譲渡費用と支払交換差金の合計額

所得税法第58条 交換特例の計算例

次のような、事例で交換を行った場合の○○氏及び△△氏の譲渡所得の計算は下記のようになります。
交換特例の要件は具備しているものとし、時価の差額 8,000,000円の交換差金が支払われています。

○○氏所有土地△△氏所有土地譲渡所得の内訳書
譲渡資産の時価50,000,000円42,000,000円
取得費14,000,000円12,000,000円
譲渡費用1,000,000円1,000,000円
取得資産の時価(42,000,000円)(50,000,000円)

個人の方の確定申告には、所得税の確定申告書に「譲渡所得の内訳書」を作成し添付することになります。
交換の特例適用ですので「譲渡所得の内訳書」は、第1面から第4面まで記載します。

国税庁様式 「譲渡所得の内訳書」の様式はこちらから 


○○氏の譲渡所得の内訳書 第4面(抜粋)

交換 譲渡所得が生じる場合

交換譲渡資産の時価>交換取得資産の時価である○○氏は上記の譲渡所得が生じます。
また、上記引継価額の計算を行って管理しておく必要があると考えます。

△△氏の譲渡所得の内訳書 第4面(抜粋)

交換 譲渡所得が生じない場合

交換差金を支払う△△氏には、譲渡所得は生じません。
 ただ、上記引継価額の計算を行って管理しておく必要があると考えます。 

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最終更新 平成21年6月

譲渡所得